Rząd chce, żeby brakującą wpłatę na mieszkanie w TBS można było wziąć z banku. Kredyt na partycypację TBS ma być objęty gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego do 100 tys. zł i oprocentowany jak hipoteka, a nie jak zwykła gotówkówka. Zanim projekt trafił do wykazu prac rządu, uderzyła w niego ministra funduszy Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz – choć jej własny resort trzy dni wcześniej ocenił go pozytywnie.
Gwarancja BGK do 100 tys. zł ma otworzyć drzwi do TBS i spółdzielni
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało instrument, którego w polskim mieszkalnictwie społecznym dotąd nie było. Bank udziela kredytu konsumenckiego na pokrycie kosztów partycypacji w kosztach budowy lokalu w towarzystwie budownictwa społecznego albo w Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej, ewentualnie na wkład do spółdzielczego prawa lokatorskiego. Spłatę do wysokości 100 tys. zł poręcza Bank Gospodarstwa Krajowego, a kosztem gwarancji jest jednorazowa opłata w wysokości 1 proc. poręczanej sumy – najwyżej tysiąc złotych.
Sens całej konstrukcji leży w cenie pieniądza. Bez zabezpieczenia bank traktuje taką potrzebę jak kredyt gotówkowy, z oprocentowaniem sięgającym kilkunastu procent. Z poręczeniem państwa wchodzi w grę stawka zbliżona do kredytów hipotecznych, dziś w okolicach 5,8–6,2 proc. Okres spłaty ma się mieścić w przedziale od pięciu do piętnastu lat, a sam projekt jest nowelizacją ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2 proc. oraz niektórych innych ustaw.
Skorzystać mają ci, którzy nie mają mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu. Resort szacuje, że do 2030 r. po taki kredyt sięgnie około 30 tys. gospodarstw domowych. Projekt przewiduje też mechanizm dyscyplinujący – przy zaprzestaniu spłat TBS, SIM lub spółdzielnia będzie mogła rozwiązać umowę najmu albo prawo lokatorskie.
Partycypacja to 15–30 proc. wartości lokalu, a 40 proc. gospodarstw jej nie udźwignie
Partycypacja TBS to nie jest kaucja ani czynsz z góry. To udział przyszłego najemcy w kosztach budowy lokalu, wnoszony jednorazowo przed wprowadzeniem się, zwracany dopiero przy zakończeniu najmu. W praktyce wynosi od 15 do 30 proc. wartości mieszkania, co przy dzisiejszych cenach oznacza kwoty od kilkudziesięciu tysięcy do ponad 100 tys. zł. Do tego dochodzi kaucja zabezpieczająca należności z umowy najmu, zwykle liczona jako wielokrotność miesięcznego czynszu.
I tu tkwi paradoks całego systemu. Mieszkania społeczne adresowane są do osób, których nie stać na zakup własnego mieszkania ani na najem komercyjny – a jednocześnie wymagają od nich wpłaty, jakiej wiele z tych osób nie zgromadzi. Ministerstwo szacuje, że nie stać na nią około 40 proc. gospodarstw domowych. Kryterium dochodowe działa zresztą dwustronnie: zarabiać trzeba na tyle mało, by zakwalifikować się do zasobu TBS, i na tyle dużo, by mieć zdolność kredytową.
Czy dziś można wziąć kredyt na mieszkanie w TBS? Formalnie tak, praktycznie z dużym trudem. Kredyt hipoteczny na mieszkanie wymaga zabezpieczenia na nieruchomości, a najemca lokalu TBS nie jest jego właścicielem i hipoteki ustanowić nie może. Banki proponują więc kredyt gotówkowy albo pożyczkę hipoteczną pod inną nieruchomość – obie drogi są droższe, a pierwsza wprost najdroższa z dostępnych. Przy składaniu wniosku o kredyt liczy się też to, że partycypacja nie jest wkładem własnym do hipoteki, tylko odrębnym zobowiązaniem wobec towarzystwa. Gwarancja BGK ma ten węzeł rozciąć, bo zastępuje hipotekę poręczeniem państwa. Według „Rzeczpospolitej” zasoby TBS liczą dziś około 130 tys. mieszkań.
Pełczyńska-Nałęcz: żadnych dopłat do kredytów, nie poprzemy
29 lipca rano, kilka godzin po pierwszych doniesieniach prasowych o projekcie, ministra funduszy i polityki regionalnej opublikowała w serwisie X wpis, który przesądził o tonie całej dyskusji.
„Króciutko. Żadnych dopłat do kredytów, które podbiją ceny mieszkań – nie poprzemy”
Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, ministra funduszy i polityki regionalnej
Wpis odwoływał się do wycinka z „Rzeczpospolitej” zatytułowanego „Rodzinny kredyt 2.0″. Problem w tym, że projekt opisany w artykule nie przewiduje dopłat do rat. Nie ma w nim wypłaty z budżetu przy normalnie obsługiwanym kredycie – jest poręczenie, które budżet kosztuje dopiero wtedy, gdy kredytobiorca przestanie spłacać. Nie dotyczy też mieszkań kupowanych od deweloperów, tylko zasobu społecznego czynszowego i lokatorskiego, gdzie mechanizm podbijania cen sprzedaży po prostu nie występuje, bo lokali tych się nie sprzedaje.
Wiceminister Lewandowski: to gwarancja na partycypację, a nie dopłata
Odpowiedź przyszła z resortu, który projekt przygotował. Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii odpowiedzialny za mieszkalnictwo, odniósł się do wpisu ministry publicznie i bez dyplomatycznych osłonek.
„Pani Minister, warto informacje o projektach rządowych czerpać z treści przepisów, a nie tytułów prasowych czy X! Tak, tytułów, bo najwyraźniej treści się nie przeczytało. Jest o gwarancji na partycypacje a nie o dopłatach. Btw ministerstwo funduszu pozytywnie ocenia ten projekt”
Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii
Do wpisu wiceminister dołączył skan pisma Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej z 28 lipca 2026 r., znak BM-VIc.0215.2.270.2026.ASz. Podpisał je sekretarz stanu Jan Szyszko, a adresatem był Grzegorz Karpiński, sekretarz stanu w KPRM i przewodniczący Zespołu do spraw Programowania Prac Rządu. Dokument stanowi odpowiedź na wniosek o wpisanie projektu do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów.
„MFiPR po analizie przekazanych dokumentów uważa, że zmiany w tej ustawie należy ocenić co do zasady pozytywnie”
Jan Szyszko, sekretarz stanu w Ministerstwie Funduszy i Polityki Regionalnej
W tym samym piśmie resort funduszy nazywa projektowane rozwiązanie „rodzajem pomostu dla luki w finansowaniu inwestycji społecznych czynszowych i społecznych lokatorskich”, zastrzegając jedynie, że długoterminowo polityka mieszkaniowa powinna usuwać przyczyny, a nie skutki. Zastrzeżenie jest kierunkowe, nie odrzucające. Ministra publicznie odrzuciła projekt, który jej ministerstwo dzień wcześniej poparło na piśmie.
Lewandowski poszedł w dyskusji jeszcze dalej, wskazując na niekonsekwencję w postulatach MFiPR.
„Tak, MFiPR wskazał, że powinna być niższa partycypacja. Zapomniał jednak, że wcześniejsze obniżenie takiej partycypacji blokował w ramach projektu UA7 i prac nad rozporządzeniem w sprawie kredytów dla TBS/SIM”
Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii
Spór o jeden wpis obnaża stan koalicyjnej polityki mieszkaniowej
Wymiana zdań ma wymiar znacznie szerszy niż jeden projekt ustawy. Mieszkalnictwo w rządzie Donalda Tuska podlega Ministerstwu Rozwoju i Technologii, gdzie odpowiada za nie polityk Lewicy. Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej, kierowane przez polityczkę Polski 2050, dysponuje środkami unijnymi zasilającymi inwestycje mieszkaniowe. Dwa ośrodki, dwie partie koalicyjne, jedna dziedzina.
Publicystyka nie zostawiła na ministrze suchej nitki. Jolanta Szymczyk-Przewoźna w „Rzeczpospolitej” zatytułowała swój komentarz „Do minister Pełczyńskiej-Nałęcz: zanim się coś skrytykuje, warto doczytać”, przypominając, że polityczka od lat opowiada się za rozwojem budownictwa społecznego. Pod wpisem pojawiły się też komentarze wytykające, że projekt nie ma nic wspólnego z dopłatami znanymi z bezpiecznego kredytu 2 proc.
Różnica między dopłatą a gwarancją nie jest przy tym niuansem księgowym. Dopłata do rat obniża koszt kredytu na zakup nieruchomości na wolnym rynku, zwiększa popyt i – jak pokazał bezpieczny kredyt 2 proc. – winduje ceny transakcyjne. Poręczenie partycypacji działa w zasobie, którego się nie kupuje i nie sprzedaje. Podmiotem, który wpłatę ostatecznie zwraca, jest TBS lub spółdzielnia, a nie deweloper.
Co dalej z projektem i na co powinni uważać przyszli najemcy
Najbliższym krokiem jest wpis do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. Dopiero potem ruszają konsultacje, uzgodnienia międzyresortowe i ścieżka sejmowa. Deklaracja ministry funduszy nie blokuje projektu formalnie, ale w koalicji, która o mieszkalnictwo spiera się publicznie, każdy taki wpis wydłuża drogę. Nieznane pozostają dziś kluczowe szczegóły wykonawcze: lista banków, które udzielą kredytu na tych zasadach, sposób badania zdolności kredytowej najemcy bez hipoteki oraz to, czy gwarancja obejmie także kaucję.
Dla osoby, która czeka na mieszkanie w TBS albo SIM, warto zapamiętać kilka rzeczy:
– kredyt ma sfinansować partycypację, a nie zakup mieszkania: po spłacie najemca nadal pozostaje najemcą
– mieszkanie TBS można wykupić tylko tam, gdzie pozwala na to ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego i uchwała towarzystwa
– partycypacja jest zwracana przy zakończeniu najmu, ale w kwocie przeliczanej według zasad umowy, nie zawsze nominalnej
– utrata płynności w spłacie może oznaczać nie tylko windykację, lecz i wypowiedzenie umowy najmu
Dla wielu rodzin mieszkanie w TBS może być dobrym rozwiązaniem właśnie dlatego, że nie wymaga zaciągania trzydziestoletniej hipoteki. Barierą pozostaje wejście, a nie czynsz – i to wejście państwo próbuje teraz poręczyć.
Pytanie, które zostaje na stole, jest polityczne. Rząd deklaruje odejście od dopłat popytowych w stronę zasobu społecznego. Pierwszy poważny instrument idący dokładnie w tę stronę został publicznie zakwestionowany przez ministrę z koalicji, zanim zdążył trafić do wykazu prac. Sprawdzianem będzie to, czy resorty dogadają się przy stole rządowym, czy dalej w serwisie X.
Źródła: „Rzeczpospolita” (Jolanta Szymczyk-Przewoźna), PAP, zero.pl (Tomasz Pałasz), TVN24 Biznes, Interia Biznes, Super Biznes, wpisy Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz i Tomasza Lewandowskiego w serwisie X, pismo MFiPR z 28 lipca 2026 r.
