Wojewoda mazowiecki uchylił odmowę stołecznego ratusza i wydał pozwolenie na budowę u zbiegu alei Wilanowskiej i ulicy Jana Pohoskiego na Mokotowie. Inwestycja Prolandu na Mokotowie ma pomieścić 37 mieszkań w bryle sięgającej 11 kondygnacji, postawionej na klinie, który w najwęższym miejscu ma 3 metry szerokości. Wizualizacja pokazuje tarasy z roślinami, drzewa wokół budynku i trawnik. Działka ma około 1800 metrów kwadratowych i kształt trójkąta.
Ratusz odmówił pozwolenia, wojewoda mazowiecki je wydał
Decyzja, która odblokowała budowę, zapadła w drugiej instancji. Jesienią 2025 r. Urząd Miasta Stołecznego Warszawy odmówił pozwolenia, wskazując na brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Inwestor odwołał się do wojewody mazowieckiego, a ten uchylił rozstrzygnięcie miasta i pozwolenie wydał. Tak przebieg sprawy opisały portal Architektura-Murator w tekście „Mokotowski trójkąt niezgody” oraz serwis propertynews.pl.
Podstawą jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony w 2006 r. Dopuszcza on w tym miejscu zabudowę do 35 metrów wysokości. Projekt mieści się w limicie, a spór nie dotyczy tego, czy plan pozwala budować. Dotyczy tego, co plan sprzed dwudziestu lat pozwala budować dzisiaj, gdy przepisy techniczne zdążyły się zmienić. Ten sam mechanizm opisywaliśmy przy reformie planistycznej, która do 31 sierpnia nakazuje gminom uchwalić plany ogólne.
Działki leżą w obrębach 1-02-35 i 1-02-36. Autorem projektu jest pracownia POLE Architekci, inwestorem spółka Proland Nieruchomości. Zakończenie budowy zaplanowano na 2028 r.
Wizualizacja pokazuje zieleń. Zostanie jej tyle, ile zmieści się na klinie
Opis projektu, który trafił do serwisów branżowych, mówi o zieleni wprost. Portal NowaWarszawa.pl, który w tytule nazwał obiekt „piramidą”, przytacza założenie, że „obrys budynku został zaprojektowany w taki sposób, aby zachować odpowiednią powierzchnię biologicznie czynną wymaganą przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu wokół inwestycji pojawią się nowe nasadzenia i zagospodarowane tereny zielone”. Kaskadowa bryła ma pozwolić na „liczne tarasy, loggie oraz przestrzenie rekreacyjne dostępne dla mieszkańców”, a parter ma pomieścić „usługi o charakterze ponadlokalnym”.
Zdania te opisują teren widoczny na zdjęciu lotniczym: trójkąt wciśnięty między aleję Wilanowską, ulicę Pohoskiego i ścianę sąsiedniego bloku. Trzy liczby wystarczą, żeby zobaczyć, o jaką przestrzeń chodzi.
| Co | Ile |
|---|---|
| powierzchnia całej działki | ok. 1800 m2 |
| szerokość działki, od zwężenia do najszerszego miejsca | od 3 m do ok. 20 m |
| udział działki pod budynkiem | ok. 50 proc. |
| teren pozostający poza obrysem budynku | ok. 900 m2 |
| liczba mieszkań | 37 |
| teren poza budynkiem w przeliczeniu na mieszkanie | ok. 24 m2 |
Te 900 metrów kwadratowych nie jest wolną przestrzenią. Mieści się w nich zjazd do trzypoziomowego garażu podziemnego, dojścia do lokali usługowych od ulicy Pohoskiego, wejście do części mieszkalnej, miejsce na odpady i dojazd dla straży pożarnej. Reszta rozkłada się wzdłuż klina, a klin ma na jednym końcu 3 metry. Trzy metry to szerokość chodnika: mieści się tam ścieżka albo żywopłot, nie mieści się drzewo z bryłą korzeniową ani ławka, przy której da się przejść.
Gdzie na tym trójkącie zmieści się plac zabaw dla dzieci
Plac zabaw nie jest w tej inwestycji dobrą wolą dewelopera. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w paragrafie 40 nakazuje go wykonać przy budynku wielorodzinnym, w którym liczba mieszkań przekracza 20. Projekt przewiduje 37 mieszkań, czyli o 17 więcej niż próg.
Przepis podaje konkretne wielkości. Przy liczbie mieszkań od 21 do 50 plac zabaw ma mieć 1 metr kwadratowy na każde mieszkanie, co przy 37 lokalach daje 37 metrów kwadratowych. Co najmniej 30 procent tej powierzchni musi leżeć na terenie biologicznie czynnym, a więc na gruncie, nie na płycie garażu. Co najmniej połowa placu musi być nasłoneczniona przez minimum 2 godziny między godziną 10 a 16 w dniu równonocy; w zabudowie śródmiejskiej próg spada do godziny.
Ostatni warunek jest tu najtrudniejszy, bo wysoka część budynku stoi od strony skrzyżowania, a jedenaście kondygnacji rzuca cień na własną działkę przez sporą część dnia. Miejsce nasłonecznione przez dwie godziny w okolicach południa trzeba znaleźć poza zasięgiem tego cienia, na terenie, którego zostało około 900 metrów kwadratowych i który zwęża się do trzech metrów.
Rozporządzenie przewiduje wyjścia z takiej sytuacji. Wymagania wolno zmniejszyć w zabudowie śródmiejskiej, wolno też skorzystać z publicznie dostępnego placu zabaw położonego w odległości od 300 do 750 metrów albo zastąpić plac salą zabaw w budynku. Każde z tych rozwiązań oznacza jednak coś innego niż obrazek z wizualizacji.
Do tego dochodzi drugi próg. Nowelizacja warunków technicznych wprowadziła wymóg, by teren biologicznie czynny obejmował co najmniej 25 procent powierzchni działki budowlanej. Dla działki o powierzchni około 1800 metrów kwadratowych daje to około 450 metrów kwadratowych gruntu, na którym nie stoi budynek i pod którym nie ma stropu garażu.
Publiczne opisy inwestycji nie odpowiadają na cztery pytania, które z tych przepisów wynikają wprost:
- w którym miejscu trójkąta zaprojektowano plac zabaw i jaką ma powierzchnię
- ile godzin słońca dociera do tego miejsca w dniu równonocy między godziną 10 a 16
- jaka część terenu biologicznie czynnego leży na gruncie, a jaka na stropie garażu podziemnego
- czy inwestor korzysta z odstępstwa dla zabudowy śródmiejskiej albo z pobliskiego placu publicznego
Osobną kwestią jest to, która wersja przepisów wiąże ten projekt. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 2442), zmienione rozporządzeniem z 27 marca 2024 r. (Dz.U. z 2024 r. poz. 474), weszło w życie 1 sierpnia 2024 r. Przepis przejściowy zachowuje dotychczasowe wymagania dla zamierzeń, wobec których wniosek o pozwolenie na budowę złożono przed tą datą. Miasto odmówiło pozwolenia jesienią 2025 r., więc wniosek jest wcześniejszy, ale jego dokładnej daty nie podał ani inwestor, ani żaden z serwisów opisujących sprawę. Od tej jednej daty zależy, czy paragraf 40 w opisanym wyżej brzmieniu w ogóle się tu stosuje.
Paweł Kowalski: projekt spełnia wymagania prawa
Stanowisko inwestora przedstawił Paweł Kowalski, reprezentujący spółkę w rozmowie z serwisem finanse.wp.pl. Odniósł się do zarzutów o skalę zabudowy i odległość od sąsiadów.
projekt spełnia wymagania prawa i jest zgodny z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania
Paweł Kowalski, reprezentujący inwestora
Kowalski podał też, że „najmniejsza odległość pomiędzy nowym a istniejącym budynkiem wyniesie 10 metrów”, i zapowiedział mieszkania od jednopokojowych powyżej 25 metrów kwadratowych do pięciopokojowych, z najmniejszymi lokalami o powierzchni około 40 metrów kwadratowych. Odpowiadając na pytanie o gęstość zabudowy w tej części Mokotowa, wskazał na oczekiwania kupujących.
Większość nabywców mieszkań chciałaby mieszkać blisko sklepów. Tak się po prostu nie da
Paweł Kowalski, reprezentujący inwestora
Mieszkańcy sąsiedniego budynku wskazują w rozmowach z mediami na utratę widoku i światła w oknach wychodzących na działkę, na zmniejszenie terenów zielonych, gorszy przewiew między blokami, brak miejsc parkingowych oraz ryzyko związane z głębokim wykopem pod trzypoziomowy garaż. Zapowiedzieli skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego i wniosek o wstrzymanie wykonania decyzji. Do publikacji tekstu inwestor nie podał lokalizacji placu zabaw ani bilansu terenu biologicznie czynnego.
Patodeweloperka: skąd wzięły się przepisy z 2024 roku
Patodeweloperka to potoczne określenie praktyk budowlanych, które mieszczą się w przepisach, a mimo to obniżają jakość mieszkania albo jego otoczenia. Słowo opisuje wynik, nie intencję inwestora, i weszło do języka urzędowego okrężną drogą: nowelizację warunków technicznych z 2023 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii promowało pod hasłem StopPatodeweloperka.
Katalog praktyk, które ta nowelizacja miała ukrócić, jest jej najlepszą definicją. Znalazły się w nim:
- balkony sąsiadujące ze sobą na wspólnej płycie bez przegrody, oddzielone dziś ścianką o wysokości co najmniej 2,2 metra
- lokale usługowe o powierzchni kilku metrów kwadratowych, dla których wprowadzono minimum 25 metrów kwadratowych
- place zabaw sprowadzone do skrawka w cieniu, objęte odtąd wymogiem powierzchni, nasłonecznienia i gruntu biologicznie czynnego
- osiedla bez zieleni, wobec których ustalono próg 25 procent powierzchni działki jako terenu biologicznie czynnego
- budynki powyżej czterech kondygnacji stawiane przy samej granicy działki, dla których wprowadzono odległość co najmniej 5 metrów
Plomba to pojęcie z innego porządku i nie jest synonimem patodeweloperki. Oznacza budynek wypełniający lukę w istniejącej pierzei albo niezabudowany fragment kwartału, a jako narzędzie polityki przestrzennej służy zagęszczaniu miasta bez zajmowania nowych terenów. Różnica między jedną a drugą kategorią sprowadza się do tego, czy działka daje się zabudować z zachowaniem odległości, przewietrzania, nasłonecznienia i terenu biologicznie czynnego, czy dopiero maksymalne wykorzystanie parametrów planu pozwala projekt domknąć finansowo.
Rejestr: inwestorem jest spółka komandytowa z Nowego Światu
Media opisujące inwestycję podają nazwę Proland i nazwisko Pawła Kowalskiego. Rejestr przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pokazuje pełne dane podmiotu: Proland Nieruchomości Paweł Kowalski spółka komandytowa, KRS 0000380717, NIP 7010286088, REGON 142850553, siedziba przy ulicy Nowy Świat 41 lokal 4 w Warszawie, data rejestracji 14 marca 2011 r.
Forma prawna ma znaczenie dla kupującego. W spółce komandytowej za zobowiązania bez ograniczenia odpowiada komplementariusz, a komandytariusz tylko do wysokości sumy komandytowej wpisanej do rejestru. Nabywcę mieszkania chroni ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, a wpłaty zabezpiecza mieszkaniowy rachunek powierniczy. To jednak rejestr mówi, kto stoi po drugiej stronie umowy i od kiedy prowadzi działalność.
Wgląd do rejestru przedsiębiorców KRS jest bezpłatny i dostępny przez internet. Pokazuje formę prawną, wspólników, datę rejestracji i sprawozdania finansowe, czyli dane, których nie ma w folderze sprzedażowym. O tym, jak państwo próbuje zmieniać strukturę rynku mieszkaniowego, pisaliśmy przy okazji rządowej gwarancji na partycypację w TBS.
Inwestycja Prolandu na Mokotowie ma być gotowa w 2028 roku
Teren jest już ogrodzony drewnianym płotem. Pozwolenie wydane przez wojewodę mazowieckiego pozwala rozpocząć prace niezależnie od zapowiadanej skargi, dopóki sąd administracyjny nie wstrzyma jego wykonania. Sam wniosek o wstrzymanie nie zawiesza decyzji z mocy prawa, rozstrzyga o tym postanowienie sądu.
Odpowiedzi na pytania o zagospodarowanie terenu przyniesie projekt zagospodarowania działki, który jest częścią zatwierdzonego projektu budowlanego. To w nim widnieje lokalizacja placu zabaw, bilans terenu biologicznie czynnego i analiza nasłonecznienia. Mieszkańcy sąsiedniego budynku, jako strony postępowania, mają do niego wgląd w aktach sprawy.
Termin rozpoznania skargi przez wojewódzki sąd administracyjny nie został wyznaczony, a strony do publikacji tekstu nie podały, czy skargę już złożono. Inwestor nie ogłosił startu sprzedaży, więc cennik mieszkań nie jest znany. Najemcy parteru również nie zostali wskazani: NowaWarszawa.pl wymienia poradnie medyczne i instytucje finansowe jako funkcje dopuszczone projektem, a nie jako podpisane umowy.
Najczęstsze pytania
Czy przy tej inwestycji musi powstać plac zabaw
Paragraf 40 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych nakazuje wykonać plac zabaw przy budynku wielorodzinnym z liczbą mieszkań przekraczającą 20. Projekt przewiduje 37 mieszkań. Przy tej liczbie plac ma mieć 1 metr kwadratowy na mieszkanie, czyli 37 metrów kwadratowych, z czego minimum 30 procent na terenie biologicznie czynnym. Zastosowanie tego brzmienia zależy od daty wniosku o pozwolenie na budowę.
Ile zieleni musi zostać na działce
Znowelizowane warunki techniczne wymagają, by teren biologicznie czynny obejmował co najmniej 25 procent powierzchni działki budowlanej. Przy działce liczącej około 1800 metrów kwadratowych daje to około 450 metrów kwadratowych. Odrębny wskaźnik może wynikać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego dla tego terenu w 2006 r.
Dlaczego miasto odmówiło pozwolenia, a wojewoda je wydał
Urząd Miasta Stołecznego Warszawy odmówił jesienią 2025 r., wskazując na brak odpowiedniego dostępu działki do drogi publicznej. Inwestor złożył odwołanie, a wojewoda mazowiecki jako organ drugiej instancji uchylił decyzję miasta i wydał pozwolenie na budowę, uznając projekt za zgodny z planem miejscowym z 2006 r.
Kto jest inwestorem i kto zaprojektował budynek
Inwestorem jest Proland Nieruchomości Paweł Kowalski spółka komandytowa z siedzibą przy ulicy Nowy Świat 41 lokal 4 w Warszawie, wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000380717 w dniu 14 marca 2011 r. Autorem projektu architektonicznego jest warszawska pracownia POLE Architekci.
