Mimo wzrostu cen nieruchomości mieszkania pod wynajem wciąż mogą być opłacalną formą lokowania kapitału. Na polskim rynku jest obecnie ok. 1,1 mln lokali oferowanych do wynajęcia przez osoby prywatne, a popyt ciągle rośnie. Ten segment powoli podlega też coraz większej profesjonalizacji, ale – jak wskazuje główny ekonomista Polityki Insight – wciąż wymaga lepszego uregulowania, żeby lepiej zabezpieczać interesy obu stron.
– To tutaj jest najwięcej problemów i konfliktów pomiędzy najemcami i wynajmującymi. Zarówno jedni, jak i drudzy są też dość słabo chronieni przez obecne przepisy, przez co pole do nadużyć jest dość duże – mówi dr Adam Czerniak.
– Z perspektywy inwestora długofalowego rynek najmu jest najbezpieczniejszą i jednocześnie przynoszącą największe korzyści finansowe formą ulokowania kapitału. Wynika to z faktu, że taka inwestycja składa się z dwóch części. Po pierwsze, kupujemy nieruchomość, a nieruchomości co do zasady drożeją mniej więcej w tempie inflacji, może nawet powyżej. Po drugie, czerpiemy jeszcze dochody z najmu, czyli co miesiąc dostajemy pewien zwrot na zainwestowanym kapitale – mówi agencji Newseria Biznes dr Adam Czerniak, główny ekonomista think tanku Polityka Insight, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w SGH w Warszawie.
Inwestowanie w mieszkania na wynajem stało się w Polsce popularną formą lokowania kapitału – według danych Ministerstwa Finansów w 2021 roku podatek ryczałtowy od dochodów z najmu płaciło prawie 790 tys. podatników, a z każdym kolejnym rokiem ta liczba jest coraz wyższa. Z kolei według raportu „Dekada polskiego rynku najmu”, opracowanego przez PFR Nieruchomości i Polityka Insight, w Polsce jest obecnie ok. 1,1 mln mieszkań oferowanych na wynajem przez osoby prywatne na rynku rozproszonym. Około 3/4 z nich to kawalerki i mieszkania o powierzchni do 60 mkw. Statystyki pokazują też, że ten segment rynku najmu jest skoncentrowany głównie w największych polskich miastach i aglomeracjach – na koniec 2021 roku 42 proc. wszystkich ofert najmu dotyczyło pięciu największych polskich metropolii, a w innych miastach powyżej 100 tys. mieszkańców zlokalizowanych było kolejne 29 proc. mieszkań.
– Oczywiście dla rentowności inwestycji ważne jest też to, kiedy inwestujemy, bo w ostatnim okresie mamy do czynienia ze wzrostem cen mieszkań, a później stawek najmu. W tej chwili rentowność samej inwestycji jest nieco gorsza niż jeszcze w poprzedniej dekadzie. Natomiast rentowność z najmu, po wzroście czynszów w ciągu ostatniego półrocza, jest wyższa niż na przykład dwa lata temu – mówi ekonomista.
Analiza opublikowana niedawno przez Nieruchomości-online.pl pokazuje, że rynek najmu ma już za sobą gorący okres podwyżek, a pod koniec ubiegłego roku stawki ustabilizowały się na wysokim poziomie. Wraz z początkiem 2023 roku szala zaczęła się coraz bardziej przechylać w kierunku spadków i ten trend jest kontynuowany – w II kwartale br. czynsze dla mieszkań jedno- i dwupokojowych spadły w 11 z 18 miast wojewódzkich, choć najemcy raczej nie mogli liczyć na duże obniżki. Z drugiej strony wciąż są lokalizacje, w których czynsze rosną. W Białymstoku, Lublinie i Rzeszowie wynajem mieszkań jednopokojowych w II kwartale br. był droższy o 10 proc. w porównaniu do I kwartału. Z kolei w segmencie mieszkań dwupokojowych największe wzrosty stawek czynszów miały miejsce w Gdańsku i Lublinie (po 9 proc.).
Na wysokim poziomie wciąż utrzymuje się również popyt na mieszkania na wynajem. Co prawda porównując II kwartał 2023 roku do analogicznego okresu przed rokiem, widać 35-proc. spadek, ale ubiegły rok był pod tym względem wyjątkowy z powodu bardzo wysokiego zainteresowania najmem ze strony uchodźców z Ukrainy, co zawyżyło statystyki. Porównanie z analogicznym okresem 2021 roku, czyli jeszcze przed wybuchem wojny, pokazuje już z kolei 25-proc. wzrost popytu na mieszkania do wynajęcia.
– Rynek najmu w Polsce będzie się profesjonalizował, co oznacza, że będzie rosła na nim liczba dużych podmiotów, zagranicznych funduszy i polskich funduszy z kapitałem publicznym, takich jak PFR Nieruchomości. Uważam też, że niedługo wejdą polskie fundusze z prywatnym kapitałem, co będzie powodować wzrost tego rynku, zwiększenie dostępności mieszkań i wzrost standardu – i to zarówno standardu lokali, jak i obsługi najemcy. Za tym wszystkim pójdzie również wzrost profesjonalizacji najmu rozproszonego, czyli kiedy jedna osoba prywatna wynajmuje mieszkanie innej osobie prywatnej – prognozuje dr Adam Czerniak.
Jak pokazuje raport Polityki Insight i PFR Nieruchomości, proces profesjonalizacji rynku najmu mocno przyspieszyła już pandemia COVID-19. Obecnie praktycznie we wszystkich największych miastach i wielu miejscowościach turystycznych można przekazać swoje mieszkanie własnościowe pod zarządzanie wyspecjalizowanej agencji. W sumie w Polsce działa ponad 30 tys. przedsiębiorstw zajmujących się wynajmem mieszkań, z czego zdecydowana większość zajmuje się zarządzaniem lokalami na zlecenie ich właścicieli.
– Na rynku najmu rozproszonego potrzebna jest też większa profesjonalizacja samych umów – mówi ekspert. – Uważam, że tutaj powinien wejść regulator, który przygotuje zapisy pokazujące, jak powinna wyglądać taka umowa, i będzie zachęcał do wydłużania okresu trwania tych umów, żeby one nie były zawierane na okres jednego roku, ale na dłużej i tym samym lepiej zabezpieczały interesy najemców. To jednocześnie spowoduje też zabezpieczanie interesu wynajmującego – wielu z nich nie wie, że kiedy skończy się umowa najmu okazjonalnego, to ona jest automatycznie przedłużana na czas nieokreślony już na zasadach ogólnych. To z kolei powoduje, że trudno jest wtedy wyeksmitować nierzetelnego najemcę.
Na polskim rynku cały czas rośnie pula mieszkań oferowanych na wynajem przez firmy i fundusze. Już w czasie pandemii nastąpił boom w napływie nowych inwestycji zagranicznych w mieszkania pod wynajem – od 2020 roku do użytkowania było oddawanych ponad 1 tys. lokali rocznie. Natomiast w tym roku na rynek ma trafić rekordowa liczba prawie 7 tys. nowych mieszkań, głównie w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. Wciąż jednak najem profesjonalny stanowi raptem ok. 1 proc. całego rynku wynajmu. Na koniec ubiegłego roku podmioty z tego segmentu zarządzały w sumie pulą 13,9 tys. lokali. Największy portfel miały zagraniczne fundusze inwestycyjne, które dysponowały 8,4 tys. mieszkań, jednak ich nieruchomości są ulokowane wyłącznie w największych polskich miastach – 3,6 tys. w Warszawie, 2 tys. we Wrocławiu i nieco poniżej 1 tys. w Krakowie. Są też stosunkowo najdroższe – stawki mieszkań oferowanych na wynajem przez zagraniczne fundusze inwestycyjne są średnio o 30 proc. wyższe od tych na rynku rozproszonym, czyli wynajmowanych od prywatnych właścicieli.
– Rynek najmu instytucjonalnego jest jednak stosunkowo dobrze uregulowany w porównaniu z rynkiem rozproszonym. Tutaj wchodzące regulacje dotyczące właśnie wynajmu mieszkań przez fundusze inwestycyjne były już dostosowane do aktualnego etapu rozwoju rynku. Dlatego w tej chwili umowa najmu instytucjonalnego jest jedną z najbardziej profesjonalnych i najlepiej zabezpieczających interesy zarówno najemcy, jak i wynajmującego – podkreśla ekonomista SGH. – Większego uregulowania i zmian w przepisach wymaga najem rozproszony, ponieważ to tam jest najwięcej problemów i najwięcej konfliktów pomiędzy najemcami i wynajmującymi. Zarówno jedni, jak i drudzy są też dość słabo chronieni przez obecne przepisy, przez co pole do nadużyć jest dość duże.
