Propozycje zmian przepisów mieszkaniowych powinny doprowadzić do zwiększenia społecznego budownictwa czynszowego; pakiet to krok w dobrą stronę, ale słabością jest oparcie go na samorządach – oceniają eksperci ds. rynku mieszkaniowego, z którymi rozmawiała PAP.
Chodzi o rządowy projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa. Tzw. społeczna część pakietu mieszkaniowego jest na etapie prac parlamentarnych. Nowe rozwiązania m.in. umożliwią uzyskanie wynajmowanego lokalu na własność, a samorządy mają dostać więcej pieniędzy na budowę mieszkań dla osób o mniej zasobnych portfelach.
Dr Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów (IRMiR) zwróciła uwagę na dwa sektory rynku mieszkaniowego – komercyjny (rynkowy, prywatny) i społeczny (publiczny, dostępny). „Obydwa są potrzebne, obydwa oferują zakup lub wynajem mieszkań” – podkreśliła.
W gospodarce rynkowej sektor komercyjny dominuje i obsługuje większość potrzeb mieszkaniowych – wskazała. Sektor społeczny, w zasadzie dostarczający mieszkania czynszowe o niskim lub umiarkowanym czynszu, jest adresowany do określonych grup użytkowników mieszkań. „Służy tym, których – z różnych względów, trwale lub czasowo, nie stać na zakup lub wynajem mieszkania na zasadach rynkowych” – powiedziała. Dodała, że w uznaniu prawa do mieszkania wszystkich obywateli państwa wspierają na różne sposoby społeczny sektor czynszowy.
„Projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa ma na celu ułatwienie samorządom terytorialnym prowadzenie lokalnej polityki mieszkaniowej w społecznym sektorze mieszkaniowym, rozumianym jako zasób mieszkań komunalnych oraz mieszkania w zasobach towarzystw budownictwa społecznego (TBS) lub innych podmiotów komunalnych” – zaznaczyła Muzioł-Węcławowicz.
Zdaniem ekspertki z perspektywy społecznego sektora mieszkaniowego propozycje zmian przepisów mieszkaniowych powinny prowadzić do zwiększenia społecznego budownictwa czynszowego. „Nowe realizacje – budowy i remonty oraz modernizacje – będą w mniejszym stopniu obciążały budżety gmin. To jest bardzo ważne z uwagi na ograniczenia finansowe samorządów gminnych i wysokie koszty jednostkowe inwestycji mieszkaniowych w porównaniu z kosztami innych zadań własnych gmin” – oceniła.
Przypomniała, że niedawno znowelizowano też przepisy regulujące działanie Funduszu Termomodernizacji i Remontów oraz wprowadzono udogodnienia w ustawie Prawo budowlane. „Ponieważ mieszkania są potrzebne wszystkim, a budownictwo mieszkaniowe jest sektorem generującym miejsca pracy i popyt na usługi i towary w szeregu dziedzinach powiązanych z mieszkalnictwem, każdą szansę rozwoju mieszkalnictwa należy uznać za wartościową” – podkreśliła.
Według niej sam rozwój społecznego mieszkalnictwa nie wystarczy, by całe budownictwo mieszkaniowe i rynek mieszkaniowy utrzymały w warunkach epidemii COVID-19 wysokie efekty w postaci liczby mieszkań oddawanych do użytku oraz transakcji kupna-sprzedaży czy wynajmu mieszkań.
Podkreśliła, że dla społecznego sektora czynszowego projekt ustawy niesie wiele zmian prowadzących do zwiększenia poziomu finansowego wsparcia ze strony państwa oferowanego gminom, które będą rozwijały na swoim terenie społeczne budownictwo czynszowe.
„Zwiększeniu ulegną (z obecnych 20 proc. do nawet 35 proc. kosztów inwestycji) granty dla gmin, które porozumiewają się z inwestorami, np. TBS, w sprawie budowy mieszkań na wynajem, o regulowanym, umiarkowanym czynszu, do których najemców wskażą właśnie gminy” – wymieniała.
Dodatkowe wsparcie będzie pochodziło z KZN oraz nowego, Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Znacząco ma zostać rozszerzona oferta finansowego wsparcia gmin w realizacji mieszkań na wynajem o ograniczonym czynszu, w tym lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy ze środków rządowego Funduszu Dopłat funkcjonującego w Banku Gospodarstwa Krajowego. Wzrosną kwoty wsparcia (procentowe udziały w kosztach), rozszerzy się przedmiotowy zakres przedsięwzięć kwalifikowanych do wsparcia, np. o modernizację i remont istniejącego czynszowego zasobu mieszkaniowego, który ze względu na zły stan nie może być użytkowany – zaznaczyła ekspertka.
Zwróciła uwagę na takie udogodnienia jak np. rozszerzenie katalogu kosztów kwalifikowanych o możliwość dofinansowania garaży podziemnych i wielopoziomowych oraz kosztów wykonania niezbędnego uzbrojenia terenu, dofinansowanie przedsięwzięć rozpoczętych i niezakończonych, uruchomienie wypłat środków FD w czasie realizacji inwestycji. „Wcześniej było to refinansowanie” – przypomniała.
Muzioł-Węcławowicz odniosła się też do zmiany m.in. w zakresie działania towarzystw budownictwa społecznego (TBS). „Propozycje zmian są tu szerokie, niektóre z nich wydają się dyskusyjne” – oceniła.
Projektodawca proponuje nową nazwę dla podmiotów realizujących społeczne budownictwo czynszowe. Zamiast towarzystw budownictwa społecznego mają powstawać – jako nowe podmioty – społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM). „Nie będą temu towarzyszyły zmiany formy prawnej, zakresu i przedmiotu działania. Zaproponowano również procedurę swego rodzaju +odzyskania+ partycypacji wpłacanej przez najemców w dłuższej perspektywie” – podkreśliła. Ekspertka wyjaśniła, że dzisiaj najemca, który wpłacił partycypację w kosztach budowy odzyskuje te pieniądze, zwaloryzowane, wówczas, gdy rezygnuje z wynajmowania mieszkania w TBS; w przyszłości ma mieć możliwość przejściowego obniżenia czynszu.
Odnosząc się do proponowanych możliwości wykupu mieszkań TBS/SIM Muzioł-Węcławowicz oceniła, że decyzja co do zgody na ewentualną sprzedaż mieszkań z zasobu spółki powinna należeć do tej spółki i gminy będącej jej właścicielem. „W projekcie ustawy są też inne, korzystne dla TBS i programu rządowego propozycje zmian. Od strony finansowej na uwagę zasługuje przede wszystkim zapowiedź podwyższenia grantu dla gmin, który te gminy przeznaczają na finansowanie inwestycji” – wskazała. Zwróciła uwagę, że ten instrument dotacyjny funkcjonuje od początku 2019 r., a skorzystało z niego 25 gmin na potrzeby 35 projektów inwestycyjnych realizowanych przez TBS.
Również wiceprezes Energii Miast Jan Dawid Śpiewak ocenił, że pakiet mieszkaniowy jest krokiem w dobrą stronę. Jego zadaniem największą słabością programu jest jednak oparcie go na samorządach i wiara w to, że zaczną one budować mieszkania w SIM-ach. „Samorządy są dzisiaj potwornie zadłużone. A duże miasta, które radzą sobie lepiej niż mniejsze, nie chcą tworzyć konkurencji dla deweloperów, nie są zainteresowane budową tych mieszkań” – wskazał.
Śpiewak zaznaczył, że według szacunków w Polsce brakuje nawet 2 mln mieszkań. „To deficyt jeden z największych w UE. Większy jest tylko na Słowacji i w krajach bałkańskich” – podkreślił. Jego zdaniem samorządy same sobie z tym nie poradzą.
„Wzrost dopłat do czynszów, obniżenie progów dochodowych czy dodatkowe granty dopłat do budownictwa cieszą. Jednak główny błąd polega na tym, że państwo najpierw próbowało samodzielnie budować mieszkania za pomocą mechanizmów rynkowych, co się nie mogło udać. A gdy zobaczyło, że to nie zadziała, zrzuca odpowiedzialność na samorządy” – ocenił.
Zdaniem Śpiewaka pakiet mieszkaniowy nie jest odpowiedzią na „cywilizacyjne wyzwanie, z jakim zmaga się Polska”. „Deficyt mieszkań w samej Warszawie za kilka lat sięgnie 120 tys. Dziś cena 1 metra kwadratowego w dużych miastach, gdzie jest największa migracja, przekracza 10 tys. zł, a większość mieszkań jest kupowana przez inwestorów, dla których, z powodu niskich stóp procentowych, jest to lokata kapitału” – zaznaczył.
Śpiewak ocenił, że rozwiązanie problemu mieszkaniowego wymaga narzędzi, których w programie nie uwzględniono – np. ograniczenia najmu krótkoterminowego czy wprowadzenia podatku majątkowego. (PAP)
