Milionowe straty i przepłacone remonty – porażający audyt w Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej

Fikcyjne zlecenia, drastycznie zawyżone wyceny i ponad 5 milionów złotych straty. Nowy zarząd Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej (WSM) ujawnił porażające wyniki audytu osiedla Piaski. Jak wynika z dokumentów, do których dotarł portal Zero.pl, tylko przy kilkunastu zleceniach wykonawcy zainkasowali 3,25 mln zł za prace warte zaledwie milion. Łączne straty mogą przekraczać 5,4 mln złotych.

Rzeczoznawca wycenił na 1,2 mln zł, WSM wypłaciła 3,25 mln zł

Audyt osiedla Piaski, na którym mieszka niespełna 8 tys. osób, zapisano w dokumencie liczącym ponad 250 stron. Audytorzy wytypowali do sprawdzenia 13 prac o wartości 3,25 mln zł i zatrudnili rzeczoznawcę budowlanego. Ten oszacował wartość robót faktycznie wykonanych na 1 211 175,78 zł netto, więc różnica wynosi ponad 2 mln zł, czyli niemal dwie trzecie całej kwoty.

Raport opisuje trzy przykłady, w których rozbieżność między kwotą dla wykonawcy a wyceną rzeczoznawcy jest szczególnie duża. Dwa pierwsze dotyczą firmy ANTAR.

Przy drodze na Broniewskiego spółdzielnia zaakceptowała po negocjacjach cenę o ponad 521 proc. wyższą od wyceny rzeczoznawcy. Według audytu rzeczywista wartość robót odpowiadała mniej więcej jednej szóstej tej kwoty.

Przetargi na remonty nawierzchni zakładały rozebranie starej podbudowy i wykonanie nowej konstrukcji betonowej. Rzeczoznawca w kolejnych miejscach stwierdzał, że starej podbudowy nie usunięto, a nową kostkę ułożono na istniejącej konstrukcji. Opisał też chodniki, które leżą od 8 do 9 cm wyżej niż starsza nawierzchnia, i wskazał, że takiego efektu można się spodziewać, gdy na starą konstrukcję nakłada się kolejne warstwy.

Audyt objął także zlecenia udzielane bez przetargu. W jednym z nich ANTAR miał wykonać za 6800 zł netto konstrukcję wsporczą z przesłoną z płyt OSB. Rzeczoznawca ustalił, że konstrukcja nie powstała, a faktyczne prace sprowadziły się do uzupełnienia niewielkiego ubytku tynku, którego koszt oszacował na około 300 zł. Przy zleceniu dla firmy LIRA-BUD na nawierzchnię przy ul. Broniewskiego 71 rzeczoznawca nie znalazł na historycznych fotografiach śladów naprawy ani ponownego malowania pasów, choć zlecenie rozliczono.

Przegrany oferent i pozór rywalizacji

Audytorzy wyliczyli, że od 2020 do 2025 r. ANTAR wystawił WSM na samym osiedlu Piaski faktury na ponad 8,47 mln zł netto, a LIRA-BUD na niemal 2,4 mln zł netto, razem prawie 10,9 mln zł. Według dokumentacji oba przedsiębiorstwa należały formalnie do dwóch różnych osób, lecz sprawami obu faktycznie zajmowała się jedna z nich.

W 90 proc. sprawdzonych przetargów wygranych przez któraś z tych firm wpłynęły dwie oferty, a przegranym oferentem zazwyczaj była ta sama firma. W pięciu postępowaniach audytor stwierdził zależności matematyczne między elementami ofert: powtarzające się mnożniki, procentowe podwyższenia i charakterystyczne zaokrąglenia. Audytorzy ocenili, że może to wskazywać na mechanizm tak zwanej oferty osłonowej, czyli droższej oferty składanej po to, by stworzyć pozór rywalizacji.

Raport przytacza także relację jednego z pracowników spółdzielni, według której zwycięstwo jednej z firm w przetargu ustalono z góry, a niezależni przedsiębiorcy dostawali telefony z presją lub pogróżkami.

Według dokumentów i referencji analizowanych w audycie obie firmy wykonywały od 2017 do 2025 r. roboty także dla SM Bródno, SMB Jary, WSBM Chomiczówka i SM Waszyngtona. Audytor szacuje wartość robót obu firm dla pięciu warszawskich spółdzielni na co najmniej 37,8 mln zł.

W Spółdzielni Mieszkaniowej Jelonki po zmianie władz w 2019 r. sprawdzono część robót, a odkrywki wykazały pozostawienie starej podbudowy, wykonanie jej w mniejszym zakresie albo brak części warstw. Sąd Okręgowy w Warszawie uznał 25 lutego 2026 r. w pierwszej instancji byłego prezesa tej spółdzielni za winnego, ustalił szkodę na ponad 1,05 mln zł i zakwalifikował czyn między innymi jako zakłócanie przetargu. Wyrok nie jest prawomocny, a sprawa dotyczyła prezesa spółdzielni, nie właścicieli firm budowlanych.

Zero.pl wysłał pytania do firmy LIRA-BUD i jej właścicielki, ale nie otrzymał odpowiedzi.

Prezes zszokowany skalą nieprawidłowości

Audyt śledczy zlecił zarząd, którego prezesem jest od listopada 2025 r. Przemysław Prus. Umowę z FRAUD CONTROL zarząd podpisał 16 marca 2026 r., choć po zabezpieczeniu sądowym z 25 lutego rada nadzorcza nie mogła podejmować uchwał, w tym uchwały o zgodzie na audyt, jak opisała Gazeta Żoliborza.

1. 18 czerwca 2026 r.: pierwsze ustalenia audytu osiedla Żoliborz III, z szkodą w najostrożniejszym wariancie wynoszącą niemal 5 mln zł i szacunkiem dla całej spółdzielni ponad 50 mln zł.
2. 25 czerwca 2026 r.: na walnym zgromadzeniu audytor Wojciech Dudziński z FRAUD CONTROL podał, że nieprawidłowości na Żoliborzu III to około 4,5 mln zł, a w całej spółdzielni mogą przekraczać 55 mln zł i sięgnąć ponad 100 mln zł.
3. 25 czerwca 2026 r.: prezes Prus poinformował o zawiadomieniach do prokuratury oraz o dyscyplinarnym rozwiązaniu umów o pracę z dyrektorem osiedla, jego zastępcą i głównym księgowym, po czym przerwano obrady, a zarząd wyznaczył ich kontynuację na 26 września 2026 r.
4. 13 października 2026 r.: druga część audytu, dotycząca osiedla Piaski, z szacunkiem potencjalnej szkody na 5 434 639 zł netto.

Dla Żoliborza III padły dwie zbliżone wartości: niemal 5 mln zł w najostrożniejszym wariancie z 18 czerwca i około 4,5 mln zł z wystąpienia audytora z 25 czerwca. Różnicę może tłumaczyć inny moment pomiaru albo inny wariant wyliczenia, a wyjaśnić ją mogą zarząd WSM i FRAUD CONTROL.

Prezes Prus powiedział Zero.pl, że skala nieprawidłowości go zszokowała. Poinformował też, że WSM prowadzi z innymi spółdzielniami rozmowy o skoordynowanym wystąpieniu do prokuratury, które pozwoli organom ścigania ocenić, czy działania miały zorganizowany charakter. Do WSM dołączyły dotąd Spółdzielnia Mieszkaniowa Koło, SM Jelonki i SM Plac Teatralny.

Pole do nadużyć i sposoby kontroli

Spółdzielnia mieszkaniowa to dobrowolne zrzeszenie członków, a jej majątek jest majątkiem prywatnym wszystkich członków, co podkreśla Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Organami spółdzielni są walne zgromadzenie, rada nadzorcza i zarząd, a ich zasady określają Prawo spółdzielcze oraz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. WSM zarządza 490 budynkami i ponad 27 tys. mieszkań na dziewięciu osiedlach. To jedna z największych spółdzielni w Polsce.

Szereg nieprawidłowości

Audyty WSM wskazują trzy miejsca gdzie kontrola zawodzi. Pierwsze to zakres zamówienia: w przetargach łączono remont klatek schodowych z pracami na czynnych sieciach teletechnicznych, a te operatorzy wykonują sami albo przez własne podmioty, więc warunek ograniczał konkurencję. Drugie to odbiór robót, który w spółdzielni powierza się pracownikom, a na Żoliborzu III audyt opisał dyrektora ds. technicznych osiedla, który nieformalnie kierował firmą wykonawcy: dokumenty kadrowe firmy znaleziono na jego służbowym komputerze, a w ofercie przetargowej widniał numer licencji oprogramowania kosztorysowego należącej do WSM. Trzecie to liczba ofert, bo w przetargach na Piaskach dwie oferty były normą.

Zorganizowany i koordynowany proceder

Według raportu z Żoliborza III pracownicy firm remontowych uczestniczyli w zbieraniu pełnomocnictw do głosowania, a proceder miał charakter zorganizowany i był koordynowany w strukturach WSM, w tym przez administracje osiedli. W styczniu 2026 r. weszła w życie tak zwana mała nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2026 poz. 39): pełnomocnikiem może być członek tej samej spółdzielni, osoba bliska członka albo adwokat lub radca prawny, a głosowanie w sprawie wyboru członków organów jest możliwe wyłącznie osobiście, jak opisało ministerstwo w komunikacie o projekcie zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Członek spółdzielni może kontrolować zarząd

Prawo daje członkowi trzy podstawowe narzędzia:

• prawo do dokumentów z art. 81 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, obejmujące statut, regulaminy, kopie uchwał i protokołów organów, protokoły lustracji, roczne sprawozdania finansowe oraz faktury i umowy zawierane z osobami trzecimi
• prawo do zgłaszania projektów uchwał i żądania umieszczenia spraw w porządku obrad walnego zgromadzenia najpóźniej na 15 dni przed jego terminem, przy czym projekt musi poprzeć co najmniej 10 członków, zgodnie z art. 83 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
• prawo do zaskarżenia uchwały walnego zgromadzenia, która jest sprzeczna ze statutem, z dobrymi obyczajami albo godzi w interesy spółdzielni, bo uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna według art. 42 Prawa spółdzielczego

Większa kontrola nad spółdzielniami?

Wspomniany wcześniej projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (UD 311) przyjął 17 września 2026 r. Stały Komitet Rady Ministrów i skierował go na posiedzenie Rady Ministrów.

Projekt przewiduje wykaz umów zawieranych przez spółdzielnię, stronę internetową w spółdzielniach liczących ponad 500 członków, kadencyjność zarządów do pięciu lat bez limitu liczby kadencji oraz prawo do dokumentów także dla właścicieli lokali, którzy nie są członkami. Spółdzielnie mają się też obowiązkowo zrzeszać w związkach rewizyjnych, a członkowie zyskają możliwość wniosku do Krajowej Rady Spółdzielczej o weryfikację ustaleń lustracji.

Majątek spółdzielni jest majątkiem prywatnym wszystkich jej członków, dlatego muszą mieć oni pewność, że zarząd rzetelnie gospodaruje ich własnością. Z tego powodu wprowadzamy rejestr umów i zwiększamy dostęp do dokumentów spółdzielni.

Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii, komunikat Ministerstwa Rozwoju i Technologii z 17 września 2026 r.

Projekt musi jeszcze zostać przyjęty przez Radę Ministrów, uchwalony przez Sejm i Senat oraz podpisany przez prezydenta.

Prokuratura, wznowione walne i drugi etap reformy

Prezes Prus poinformował 25 czerwca 2026 r. o zawiadomieniach do prokuratury, a w październiku o rozmowach w sprawie wspólnego zawiadomienia czterech spółdzielni.

Audyt obejmuje wszystkie osiedla WSM oraz biuro zarządu. Po Piaskach kolejnym kontrolowanym osiedlem ma być Zatrasie, o czym prezes Prus mówił na walnym zgromadzeniu 25 czerwca 2026 r.

Kontynuację przerwanego walnego zarząd wyznaczył na 26 września 2026 r., a w porządku obrad znalazły się między innymi uchwały o nieruchomościach przy ul. Lindego i Włościańskiej oraz projekt podziału spółdzielni przez wydzielenie osiedla Zatrasie.

Najczęstsze pytania

Ile czasu mają członkowie na zaskarżenie uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni?

Powództwo o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia należy wnieść w ciągu sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia, jak stanowi art. 42 § 6 Prawa spółdzielczego. Członek nieobecny z powodu wadliwego zwołania liczy sześć tygodni od dnia, w którym dowiedział się o uchwale, nie dłużej niż rok od walnego. Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna.

Czy członek spółdzielni może żądać kopii umów z wykonawcami?

Członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo do kopii faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi na podstawie art. 81 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Prawo spółdzielcze pozwala odmówić wglądu w umowy, gdy naruszałby prawa osób trzecich albo grozi znaczną szkodą spółdzielni, a odmowa otwiera członkowi drogę do wniosku do sądu rejestrowego.